Perché i tagli alle imposte sulle imposte di bollo possono danneggiare gli acquirenti di case

"OGGI taglio le tasse di bollo per milioni di acquirenti di case", ha cantato George Osborne, il cancelliere dello scacchiere, il 3 dicembre, quando ha annunciato la riforma dell'imposta di bollo, un'imposta sull'acquisto di proprietà. Eppure, nascosta nelle previsioni dell’Office for Budget Responsibility (OBR), c’è un presupposto che implica che la maggior parte degli acquirenti di case si ritroverà in condizioni peggiori a causa del taglio fiscale. Per ogni punto percentuale di riduzione dell’imposta, l’OBR presuppone che i prezzi delle case aumenteranno dell’1,4%, lasciando agli acquirenti una bolletta complessiva più grande.

A prima vista, questo sembra strano. L’economia suggerisce che la sensibilità di acquirenti e venditori ai cambiamenti del prezzo – “elasticità del prezzo”, in gergo – influenza chi finisce per pagare di più le “tasse sulle transazioni” come l’imposta di bollo. L’offerta immobiliare non è molto reattiva ai prezzi: è difficile costruire rapidamente case per trarre vantaggio da un’impennata dei prezzi. Ciò significa, secondo il ragionamento economico, che, se l’imposta di bollo viene tagliata, ci si aspetterebbe che i prezzi aumentino e che i venditori ne traggano maggiori benefici rispetto agli acquirenti.

Ciò che gli economisti non si aspetterebbero, però, è che gli acquirenti si ritroveranno in condizioni assolutamente peggiori. Allora perché gli acquirenti si ritrovano con una fattura complessiva più grande? I mutui sono la chiave per risolvere il mistero. La maggior parte degli acquirenti sono ciò che gli economisti chiamano “vincolati dal credito”. Ciò che possono spendere per un nuovo posto è limitato da ciò che possono prendere in prestito. E l’importo che possono prendere in prestito dipende in parte da quanto denaro possono depositare.

L’imposta di bollo – una fattura che deve essere pagata immediatamente all’acquisto di una proprietà – drena quel denaro. Quando viene tagliato, gli acquirenti possono versare depositi più elevati e prendere in prestito di più. Di conseguenza, la domanda aumenta, spingendo al rialzo il prezzo abbastanza da più che compensare il beneficio del taglio fiscale.

Se l'OBR ha ragione, gli acquirenti di un immobile che costano￡300,000 prima della modifica dell'imposta di bollo ora affrontata￡4,000 meno tasse ma un prezzo￡5.600 in più. Gli acquirenti che in precedenza non erano presenti sul mercato ma che ora possono permettersi un deposito ne trarranno vantaggio, ma questo gruppo è piccolo. I principali vincitori sono i proprietari di case, che beneficiano dell’aumento dei prezzi delle case.

Esiste un parallelo con l'intervento di punta del governo nel mercato immobiliare: Help to Buy. Questo schema mira ad assistere gli acquirenti che non possono permettersi i depositi fornendo loro prestiti governativi. Ma il suo effetto più grande è quello di aumentare la domanda e quindi i prezzi. I proprietari di case continuano a trarre vantaggio dalla politica del governo.